マスターリース(サブリース)契約

以前から、相続・贈与などにおける不動産(土地)オーナーによる節税対策として、賃貸アパートやマンション建築が盛んにおこなわれてきましたが、今や一般サラリーマンや企業の経営者などの投資の対象としても、一般的になってきています。

ところが、個人事業主として不動産を所有し、不動産賃貸業を営む場合、法人とは異なり、経費で落とせる割合が少ないため、利益に対し多額の税金を支払うことになります。

そこで、不動産オーナーは、不動産の管理運営を行う新たな法人を設立して、個人事業主として行ってきた業務をその法人に委託する形態をとるように変わってきました。

この形態をマスターリース又は、サブリースと言います。

マスターリースの主な契約形態

マスターリースの主な契約として、ここでは3通り上げておきます。

  1. 不動産の運営管理が、個人事業主から同族会社に移転
  2. 不動産の所有権及び運営管理が、個人事業主から同族会社に移転
  3. 不動産の所有権及び運営管理が、個人事業主から一般の不動産会社に移転

近年、3番目の形態が増加しているとはいえ、小規模、中規模の物件については、以前から行われている1又は2の形態が最も多いと考えられます。


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では、上記1,2番の形態をとった場合、契約上、どういう点を考慮すべきなのでしょうか。法律上の問題は当然のことながら、税務上の問題も考慮する必要があります。

運営管理が個人事業主から同族会社へ

以下の図に示す様に、不動産の所有権を有する個人事業主は、一般的に賃貸管理及び設備管理を専門の業者と直接契約を交わし、業務を委託します。


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小規模のアパートであれば、直接事業主自ら行うことも可能ですが、往々にしてそういう賃貸住宅は安さばかりが目につき、内情は、設備が古く、修繕すべき個所が随所にみられるものです。

賃借人は、安いから借りたとはいえ、あまりの酷さにすぐに解約して逃げ出したということにならないためにも、古くても清潔感を保ち、設備はきちんと機能する状態を維持すべきです。

そのためには、賃貸管理、設備管理の専門業者に業務を委託することをお勧めします。

但し、当然、業務を他社に委託することになりますので、業務委託費が発生し、家賃収入が当然ながら減少します。

そこで、新たに別の会社(マスターリース会社)を設立し、これまで個人事業主として行ってきた不動産物件全体の管理業務をその会社に移管するわけです。

法人化することによるメリットは、家賃収入(売上高)にもよりますので、一概にはいえませんが、いくつも物件をかかえている場合は、法人化を検討した方がいいでしょう。
この形態が、上記の1番の形態に当たります。

但し、業務を移管しただけで、個人事業主とやることが同じであれば、法人化する必要はありません。つまり、付加価値がなければ、法人に対する報酬を支払う意味はないのです。

この付加価値を如何に法人に持たせるか、というのが非常に重要になります。

その付加価値を明確にし、事業主に対する成果物として報告する義務を規定するのがマスターリース契約です。

従って、契約書の不備は、法人の存在事態を無意味なものに変えてしまう可能性があります。

更に、マスタ-リース契約は、単に事業主とマスターリース会社間の契約だけを考慮すればいいというものではありません。

物件の多くは、中古で何年も他の所有者のもとで、他の管理業者により運営されてきたものです。従って、既にそこには古い所有者と以前の管理業者との間に契約が存在しているわけですので、その契約の内容を無視するわけにはいきません。

当然、古い契約書の内容をしっかり踏襲することが必要ですし、複数の物件を扱う場合は、それらの契約を一つの契約書にまとめるという非常に面倒な作業が待っています。さもなくば、物件毎に事業主とマスターリース会社間で個別契約を締結する必要がありますので、それは、避けるべきです。

こういう作業こそ、書面作成のプロである当事務所の行政書士にお任せ下さい。


所有権及び運営管理が、個人事業主から同族会社

更に一歩進めて、事業主の不動産所有権もマスターリース会社に移管するという考え方が当然でてきます。


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事業主から法人へ不動産を譲渡するわけですので、代表者は同じであっても、所有権は、個人から法人に変更されます。従って、一時的に多額の譲渡益が事業主個人に発生することになります。

しかしながら、その後新たな物件を購入し、賃貸収入を得る場合、その帰属先は、個人ではなく、法人となります。よって、事業主個人は、マスターリースの代表者として、役員報酬を法人から受けることになります。

また、家族を社員として雇用することで、税務上のメリットだけでなく、高齢者の場合には生きがいの創出にもつながります。

更に、なんといっても、相続に大きく関係してきます。

個人の相続で一番問題になるのは、不動産です。すぐに現金化できる場合は少ないですし、2015年1月1日から相続税の非課税枠が大幅に小さくなりますので、多額の相続税を納める必要がでてきます。

法人化することにより、相続を株式の譲渡という形に変えて、ご自身の子供に承継させることができます。当然、譲渡税は、相続税の対象となりますが、不動産の評価額そのものが課税対象になるわけではありませんし、マスターリース会社の株式を予め贈与するなどで、相続税を大幅に圧縮することも可能です。

また、法人化することにより、信用面で大きく向上しますので、賃貸管理や設備管理会社だけでなく、近隣の不動産会社や金機関の見方が変わってきます。

これにより、更に事業を発展させる可能性が高くなります。

当事務所では、そのときの契約形態にあった最適な契約書を作成するとともに、将来に向けたコンサルティング並びに契約書を作成いたします。