売買契約書の事例及び作成の要点

売買契約書には、業務の種類や取引の形態毎にさまざまなものがあります。
従って、その取引に欠かせない基本的なルールの記述はもとより、忘れてはいけない重要事項も合わせて知っておく必要があります。

以下の売買契約書作成の要点は、契約書の作成だけでなく、契約相手から提示された契約書の内容を確認する上でも参考になるでしょう。

販売委託契約書

販売委託契約とは、自己の名で他人のために物品を購入したり、販売することを業とする者と、物品の購入や販売を委託する側との間で交わされる契約です。

この契約に基づいて受託者が販売を行う場合、売主が委託者になるのか、受託者になるのかによって、買主に対する責任も変わってきます。

販売委託契約書においては、売主が委託者になる「代理商契約」と、受託者が売主になる「問屋(といや)契約」があります。

代理商契約

代理商契約では、受託者は、委託者より代理人として販売する形態をとりますので、売主は委託者になり、また、その責任も委託者に帰属します。

問屋契約

問屋契約は、代理商契約とは異なり、受託者は自分の名で販売し、且つ、売主にもなりますので、販売した物品やサービスにおける買主に対する一次的な責任は、受託者が負うことになります。

しかしながら、この販売委託契約で最も大切なことは、受託者が物品を仕入れても、所有権は受託者には移転しないということです。

独占禁止法について

販売を委託する場合に問題となるのが販売価格であり、独占禁止法違反に該当しないかどうか契約の段階でしっかり確認しておく必要があります。

販売する物品の所有権が委託者に帰属するか、受託者に帰属するかによって、販売価格の決め方が全く異なります。

本契約では、受託者が委託者から物品を仕入れても所有権は移転しない旨を明確に記載する必要があります。

更に、仕入れた物品の支払いについても、売り上げた分だけを委託者に通知し、その仕入れ分のみを支払うことで、受託者が支払いを済ませた物品を受託者自身で所有しないようにすることが大切です。

これによって、委託者が販売価格を委託者に指示しても、独占禁止法で禁止されている再販売価格維持行為には該当しません。

従って、契約書のタイトルだけ見ても、どういう販売形態なのか判断付きませんので、契約書はどうも苦手だという方は、是非ご相談ください。

競業避止義務について

委託販売の場合、受託者は他の同業者から物品を仕入れることも可能であり、最も競争力のあるものばかりを選択的に仕入れることだって出来ないわけではありません。

委託者は、通常、あまり競争力のないものを強力な販売力を持っている受託者にお願いして売ってもらいたいと思っていたり、販路拡大のために契約すると考えられますので、その意図に反するような行為をされては困ります。

そこで、競業避止義務という規定を設けて、競合する製品を扱わないか、若しくは、扱う場合は、委託者の承諾を得るように契約書に明記するわけです。


印紙税

販売委託契約書は、継続的取引基本契約書に該当しますので、印紙税額は、契約書1通につき4,0000円かかります。但し、契約期間が3か月以内、且つ、契約の更新の定めがない場合を除きます。


特約店契約書

特約店契約とは、委託者が商品を受託者に売渡し、受託者は委託者の特約店として商品を販売する契約です。

特約店契約の特徴は、同一地域における独占的な販売形態にありますが、絶対にそういう契約を締結しなければいけないわけではありません。

受託者が提示する条件が厳しければ厳しいほど、相手の要求も高くなってきます。
そこで、地域独占を緩めて、売り上げ目標を若干下げる代わりに、「特約店を同一地域内で設ける場合には、受託者の承諾を要する」という文言をいれることもできます。

販売価格について

特約店契約の場合、商品の所有権は、委託者から受託者に移転しますので、独占禁止法で規定されている再販売価格維持行為は禁止されます。

価格決定権は、受託者に委ねられることになりますので、委託者が表示する価格は、オープン価格であったり、参考価格や標準価格といった表示にとどまります。

契約上も厳しい制限を課すことはできませんので、せいぜい「適正な価格で販売すること」という文言を入れる程度です。

一方、特約店には、地域における独占販売権に加え価格決定権も付与しているわけですので、当然しっかり商品を販売してもらわないと契約を交わした意味がありません。

そこで大事なことは、売上目標の設定です。

売上目標の設定

ある一定期間における売上目標を設定し、その目標の達成度に応じて仕入価格を変動させたり、大きく下回った場合のペナルティを規定したりすることが可能です。

例えば、連続して数か月間販売目標を下回った場合は、新たな特約店を受託者の承諾なしで設けることができるとか、仕入れ価格を5%アップするとか、いろいろなことが考えられます。

このように、特約店契約は、地域独占という特典を得る対価として、払うべきものが必ず存在することを前提に考えるべき契約であるということを認識しておく必要があります。


印紙税

特約店契約書は、継続的取引基本契約書に該当しますので、印紙税額は、契約書1通につき4,0000円かかります。但し、契約期間が3か月以内、且つ、契約の更新の定めがない場合を除きます。


ディストリビュータ(販売店)契約書

ディストリビュータ契約とは、委託者が商品を受託者に売渡し、受託者の名のもとでエンドユーザ若しくはリセラーに販売する契約です。

この場合、商品の移動ともに所有権も委託者から受託者に移転しますので、代理商契約と混同しないようにしてください。

ディストリビュータ契約の中には、独占販売権を付与するマスターディストリビュータ契約があります。

これは、独占販売権を得たディストリビュータが商品をメーカーより一括して購入し、その傘下にあるリセラーや二次代理店を通して商品をエンドユーザに販売するものです。

この場合、マスターディストリビュータは、基本的に自社でエンドユーザに販売することはしないのが普通です。なぜならば、メーカーより購入する価格(仕切り価格)が、二次代理店やリセラーと比べて非常に有利に設定されているため、彼らの営業活動を妨害してしまう可能性が大きいからと考えられます。

一方独占販売権を付与されない場合であっても、ディストリビュータはリセラーに比べて価格競争力上優位であることは確かです。その代り、リセラーに比べて高い販売目標か課せられ、また、大量一括購入など在庫を抱えるなど大きなリスクも伴います。

従って、仕切り価格の優位性が、そのまま価格競争力につながるわけではありません。

こういうことを踏まえて、以下の事項について考える必要があります。

販売価格と売上目標

先にも述べたように独占権があるかどうかによって契約書の内容は大きく異なります。
ここでは、独占権がない場合を想定して話を進めます。

販売目標は、四半期、半年、年単位で見直しが行われるのが普通であり、仕切り価格もそれに連動すると考えてしかるべきです。

販売価格については、独占禁止法で規定されている再販売価格維持行為は禁止されますので、ディストリビュータで自由に設定することが可能です。

ディストリビュータ契約の場合、売上目標、販売価格、営業経費、営業利益などに加えて、在庫管理並びに商品や契約によっては保守について考慮する必要があります。

印紙税

ディストリビュータ契約書は、継続的取引基本契約書に該当しますので、印紙税額は、契約書1通につき4,0000円かかります。但し、契約期間が3か月以内、且つ、契約の更新の定めがない場合を除きます。


リセラー契約書

リセラー約とは、委託者が商品を受託者に売渡し、受託者の名のもとでエンドユーザに販売する契約です。

この場合、商品の移動ともに所有権も委託者から受託者に移転しますので、価格についても、リセラー側で任意に設定可能です。

ところで、リセラーの位置づけはというと、メーカーによってかなり異なります。

基本的に、メーカーのブランド及び保証サービスなどをそのまま顧客に販売し、営業的などのクレームや問い合わせについてはリセラーが対応するというのが最も一般的ではないかと思われます。

一方、リセラー独自で保証サービスを付加したり、メーカーに認定を取得して技術的な問合せや保守サービスを提供するVAD(Value Added Distributor)のような機能を持つ場合もあります。

使用する売買契約書(見積書等)についても、メーカーから指定されたものを使用する場合もあれば、リセラー独自の場合もあります。

リセラーもディストリビュータもメーカーの販売代理店の一種であることにかわりはなく、メーカー毎にその位置づけや呼び名が異なるので、契約する場合は、そのメーカーの制度をよく理解する必要があります。

販売価格と売上目標

ディストリビュータが存在するかどうかによって大きく変わりますが、ない場合は、ディストリビュータと同じと考えて差し支えないでしょう。

ディストリビュータの傘下でリセラーとして機能する場合は、売り上げ目標については、ディストリビュータに対して責任を持つことになりますので、価格についても、ディストリビュータからの仕切り価格に左右されることになります。

契約についても、メーカーとのリセラー契約に加えて、ディストリビュータとの契約を交わす場合もあるでしょう。全てケースバイケースです。


印紙税

リセラー契約書も、継続的取引基本契約書に該当しますので、印紙税額は、契約書1通につき4,0000円かかります。但し、契約期間が3か月以内、且つ、契約の更新の定めがない場合を除きます。

フランチャイズ契約書

フランチャイズ契約とは、事業者(フランチャイザー)が、加盟店(フランチャイジー)に対し、自己の商号や商標の使用を許諾し、経営ノウハウの提供並びにマーケティング活動等を加盟店に代わって行うのに対し、加盟店は、その対価として加盟金や一定のロイヤリティの支払いを約する継続的な契約です。

フランチャイズ契約においては、他の契約と異なり、企業対企業というよりも、企業対一般消費者若しくは個人事業主といった契約形態が多くなりますので、フランチャイザーとフランチャイジーとの立場の違いによるトラブルが発生しやすいのが特徴です。

当然、フランチャイジーの立場は非常に弱くなりがちですので、フランチャイジー保護のために、以下の通り中小小売商業振興法の第11条に、フランチャイズ契約に関する規定があります(「連鎖化事業」とはフランチャイズ事業のことです)。

中小小売商業振興法 第11条(特定連鎖化事業の運営の適正化)

連鎖化事業であって、当該連鎖化事業に係る約款に、加盟者に特定の商標、商号その他
の表示を使用させる旨及び加盟者から加盟に際し加盟金、保証金その他の金銭を徴収する
旨の定めがあるもの(以下「特定連鎖化事業」という。)を行う者は、当該特定連鎖化事業
に加盟しようとする者と契約を締結しようとするときは、経済産業省令で定めるところに
より、あらかじめ、その者に対し、次の事項を記載した書面を交付し、その記載事項につ
いて説明をしなければならない。

1. 加盟に際し徴収する加盟金、保証金その他の金銭に関する事項
2. 加盟者に対する商品の販売条件に関する事項2
3. 経営の指導に関する事項
4. 使用させる商標、商号その他の表示に関する事項
5. 契約の期間並びに契約の更新及び解除に関する事項
6. 前各号に掲げるもののほか、経済産業省令で定める事項

上記の内容が契約書に明記され、且つ、説明がフランチャイザーからフランチャイジーになされることが必須条件ですので、どちらかでも疎かになったりした場合は、公正取引委員会による勧告が行われ、それでも改善しない場合はフランチャイザー名が公表されることになります。

契約の解除については、明確な法律の規定はないようですので、契約書の内容が公序良俗に違反していないかどうかということを契約を締結する前によく確認しておく必要があります。公序良俗違反であれば、契約後であっても契約の一部若しくは全部が無効となりますが、可能な限りトラブルが起こる前に未然に防ぐことが大切です。

フランチャイズ契約というのは、フランチャイジーにとって、ゼロから始めるよりもリスクが低い代わりに、初期費用も掛かりますし、いろいろな制限もあるわけですが、逆にフランチャイザーにとっても、フランチャイジーを成功させる責任があります。

その一例が、売り上げの最低保証です。

フランチャイザーの責任

フランチャイジーにばかりリスクを押し付けるわけにはいきません。フランチャイジーにいくらノウハウを提供し、販売支援を行っても、すぐに軌道に乗るかどうか誰もわかりません。

フランチャイジーとしては、大きな加盟金を支払い、自費で商品を仕入れ、ロイヤリティーをフランチャイザーに支払うわけですから、フランチャイザーにある程度の売り上げを保証して欲しいと思うのは当然です。

これが、売上高の最低保証制度です。

これを契約書に記載してもらえるかどうか分かりませんが、この条項があるかどうかは、契約の動機づけに大きく影響しますので、契約時、必ず確認する必要があります。

印紙税

フランチャイズ契約書も、継続的取引基本契約書に該当しますので、印紙税額は、契約書1通につき4,0000円かかります。但し、契約期間が3か月以内、且つ、契約の更新の定めがない場合を除きます。


不動産売買契約書

不動産売買契約とは、土地・建物といった不動産を購入するために買主が売主に代金を支払い、これに対し、売主がその不動産の所有権を買主に移転することを約する有償・総務契約です。

不動産取引においては、金額も大きく、トラブルも多いことから、売買物件、売買代金、代金の支払い時期や方法、売買物件の所有権移転登記及び引渡しの時期、抵当権の有無や土地取引の場合の建物の存在の有無、更地に要する費用の負担等を、契約書に定めておく必要があります。

不動産売買においては、通常不動産業者による物件の説明並びに宅地建物取引主任者が書面により行う重要事項説明、契約の場所によってはクーリングオフなどの説明がありますが、契約書は、内容的にそれら書面の文章と重複するところがありますので、契約書の内容に矛盾がないか確認する必要があります。

手付及び解約

不動産売買契約を締結した場合、契約時に買主側から手付金が支払われるのが一般的です。

この手付には、以下の3通りがあり、はっきりしない場合は、解約手付と解されるのが一般的です。

解約手付

当事者の一方に債務不履行がなくても、又は当事者間に解除についての合意がなくても、交付された手付を理由に契約を解除できるもので、当事者は、自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手する前であれば、手付を交付した者は手付を放棄し、手付を受領したものは手付の倍額を償還して、契約を解除することができます。

違約手付 

買主に債務不履行があれば、売主は違約金を没収することができる手付。

証約手付

売買契約が成立した証拠とする目的を持った手付。

引渡しの態様

売買の目的物が土地の場合、土地上に古家が存在している場合も珍しくないので、現況のままでの引渡しとするのか、更地での引渡しとするのか、契約の段階で明確にしておく必要があります。

建物が売買の目的物の場合、空き家にして引き渡すのか、借家人付きで引き渡すのか、ということも明確にしておく必要があります。後者の場合、敷金等の引き継ぎもありますので、忘れないように明記しておく必要があります。

所有権移転登記費用と公租公課の負担

所有権移転登記に係る登録免許税及び司法書士等の報酬を売り主側で負担するのか、買主側で負担すのか明確にしておく必要があります。

また、土地建物にかかる固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの公租公課についても明記しておく必要があります。例えば、売買代金授受の日の前後で売主、買主の負担を分けるという考え方もあります。

農地転用の場合

農地を宅地に転用するために売買契約を締結する場合、農地法第5条第1項に定められた、農地の宅地への転用並びに所有権の移転に関する許可手続きの申請を売り主と買主が連名で都道府県知事に対して行わなければなりません。

売買契約だけでは、所有権移転の効力はありませんので、農地の転用については、特に気を付ける必要があります。

印紙税

不動産売買契約書に係る印紙税は、印紙税額一覧表の第1号文書並びに印紙税の軽減に関する法律文書を参考にしてください。

記載金額税 額
1万円未満非課税
10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1,000円
100万円を超え500万円以下2,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円
契約金額の記載のないもの200円


不動産再売買予約契約書

再売買予約契約とは、売主が目的物を一旦は買主に販売して売買代金を受領し、所有権も移転しますが、将来、売主が買主から目的物を再度買い取ることを予め予約しておく契約です。

当然、再度買い取る時は、売主から販売した時の代金に加え、利息を付けて買い取ることになりますし、所有権も代金の支払いと同時に元の売主のところに戻ることになります。

この再売買予約契約は、売渡債権として債権担保目的で使用されるわけですが、この場合、債権者(買主)が債務者(売主)所有の目的物である不動産の売買代金として、債務者に金員を交付し、その代りに、目的物の所有権を担保の目的として債権者に移転します。債務者は、のちに債務を弁済し終えたときに予約完結権を行使し、再売買の形で目的物を買い戻すことができるわけです。

民法においても、再売買の予約が規定されておりますが、民法の規定は、目的物が不動産に限定されているうえ、買戻し期間の上限が10年に限定されていたり、その他厳格な制限があるため、再売買の予約の方が実際には利用されています。

仮登記手続

不動産再売買予約の目的物である不動産と融資額が不相当な場合が十分考えられますので、予約契約と同時に、所有権移転の登記手続きと再売買予約の仮登記を行う旨、契約に規定する必要があります。

若しくは、所有権移転登記手続きの代わりに、所有権移転の仮登記手続と、再売買予約完結の意思表示がなされた際に所有権移転仮登記抹消登記手続を行う規定を契約書に記載する方法もあります。

いずれにしても、仮登記担保法を利用することで、債権者の暴利行為が行われないように規制することが大切です。


目的物の使用

所有権は、債権者に移転しますが、引渡しは行われません。従って、引き続き従前の所有者(債務者)が、継続して目的物を使用することができますので、その使用対価についても契約書に明記しておく必要があります。

無償として、別途利息をつける方法もあれば、有償とすることも可能です。

印紙税

印紙税につきましては、国税庁のホームページに以下のように規定されています。

  • 買戻しが再売買の予約の方法によるものである場合は、当該不動産の売買に係る契約金額と再売買の予約に係る契約金額との合計金額を記載金額とする。
  • 買戻しが民法第579条《買戻しの特約》に規定する売買の解除の方法によるものである場合は、当該不動産の売買に係る契約金額のみを記載金額とする。

記載金額に対する印紙税額は、不動産売買契約書に記載されている印紙税の一覧表を参照してください。


動産売買契約書

動産売買契約というのは、買主が代金を支払い、それに対して売主が財産権を買主に移転することを約する有償・双務契約です。

動産売買契約においては、売買の目的物、代金の額と支払時期はもちろんのこと、引渡しの完了時期、所有権移転の時期、危険負担について明確に規定しておく必要があります。

動産の場合、売主から買主に目的物が引き渡された時点で、引渡し並びに所有権が移転しますので、第三者に対抗することができます。

しかしながら、売買契約後、売主が買主のために占有する意思表示を示し、目的物を売り主の手元に置いたままとする引渡し状態(これを「占有改定」といいます。)の場合、買主は目的物を即時取得することができないため、第三者に対抗することができなくなりますので、引き渡し時期と所有権移転時期の設定には、注意が必要です。

印紙税

物品などの動産売買契約書には、印紙は不要です。